２号仮登記と農地

１　農地の所有権を移転するには、農地法所定の許可が必要です。

 　　しかしながら、種々の事情から、農地法所定の許可を受けずに、農地の売買や贈与等を行って、所有権移転登記をしないでいる場合があります。
　　そのような場合に、２号仮登記をして、ずっとそのままになっている場合があります。

２　２号仮登記とは
　　「2号仮登記」とは、権利変動はまだ生じていないが権利変動を生じる請求権が発生している場合に、登記の順位を保全するために行う仮登記をいいます。

不動産登記法105条2号に定められている登記であるため、「2号仮登記」と呼ばれています。（１号仮登記というのもあります。）

　2号仮登記が利用される典型的な場面は、所有権移転などの権利変動が条件付きとなっている場合です。農地の売買契約は農地法により規制されており、農業委員会又は都道府県知事等の許可を受けないと権利変動の効果が生じませんので、まさに農地の２号仮登記は、典型的な例といえますね。

　２号仮登記は、あくまで仮の登記ですので、その後に農地法の許可を取得したときに、買主が農地の所有権を取得したこととなり、そのときに所有権移転登記の「本登記」を行います。

　農地の売買では、「1号仮登記」は農地法の許可を取得した「後」に利用し、2号仮登記は農地法の許可の取得「前」に利用する仮登記ということになります。

３　農地の２号仮登記についての留意点
　　２号仮登記は登記上の順位を保全する効果しかありませんので、当然ですが、農地法所定の許可を得ないままで農地を引きわたしたりすると、農地法違反となってしまいます。この場合、民事法上の所有権移転の効果が発生しないことはもとより、農地法違反として刑事罰が科されることとなっており、「２号仮登記をつけておけば、事実上農地の所有権移転ができる」という勘違いをしている方もいますが、注意が必要です。

　　なお、農水省の通達によって、農地の２号仮登記事案については、定期的に法務局（登記官）と農業委員会が情報を共有し、２号仮登記がなされた農地について、実情調査を行う仕組みとなっています。その際に違反行為がみつかれば、是正を求められるのは当たり前ですが、悪質な農地法違反行為と判断されれば、刑事罰が科される端緒ともなります。

　農地の法律問題については長野第一法律事務所にご相談ください。