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 建物の賃貸トラブルについて

1 建物の貸し借り(賃貸借)についてのトラブル

  建物の貸し借りに関するトラブルは古くからあるものです。建物(住宅)は,生活の基盤となるものですからトラブルが起きると深刻になる場合があります。
 建物の貸し借りに関するトラブルで比較的多いものは,次のようなものです。なお,以下の記述は,有償での貸し借り(賃貸借契約)を念頭に置いています。

(1)大家さんから,一方的に退去を迫られている(借主のご相談)
(2)退去時の敷金の精算をめぐって,双方の意見があわない(貸主・借主のご相談)
(3)借主さんが家賃を滞納して支払ってくれない(貸主のご相談)
(4)借主さんが,契約に違反してペットを飼っている(貸主のご相談)
(5)借主さんが長期に渡って行方不明になっており連絡がとれない(貸主のご相談)
(6)建物内の修繕費用の負担をめぐって,双方の意見があわない
(7)自分の都合で建物の賃貸を止めたいが,借主さんがどうしても退去に応じてくれない(貸主のご相談)
(8)家賃の増額・減額について,双方の意見があわない(双方のご相談)

2 大家さんから,一方的に退去を迫られている(借主)・自分の都合で建物の賃貸を止めたいが,借主さんがどうしても退去に応じてくれない(貸主)

 貸主が,借主に対し,賃貸期間の満了に伴って退去を求めることは可能ですが,法律上一定の制約があります。
借地借家法28条では,「正当の事由」があると認められる場合に,賃貸借契約の更新拒絶等が認められるとされています。そして,「正当の事由」があるかどうかは,以下の要素を考慮するものとされています。

(1)賃貸人(貸主)が建物の使用を必要とする事情
(2)賃借人(借主)が建物の使用を必要とする事情
(3)賃貸借に関する従前の経過
(4)建物の利用状況,現況
(5)賃借人が建物の明渡しの条件として又は建物の明け渡しと引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
  
 これらの要素を総合的に考慮することになりますが,一番重視されるのは(1)と(2)です。(5)は,わかりにくい表現ですが要するに立ち退き料の申出のことを指します。
 誤解が多いのは,「立ち退き料さえ支払えば,退去を求めることができる」というものです。もちろん,立ち退き料を支払うことで借り主が納得して任意に退去に応じる場合もあるでしょうが,訴訟になった場合,立ち退き料の申し出はあくまで補完的な位置付けであって,(1)(2)が重要な要素であるとするのが裁判所の一般的な傾向です。
 借主としては,貸主からの退去の要求が一方的で不合理であると感じられる場合には,上記の要素についての検討が必要になりますし,逆に借主に退去を求めたい貸主としても,上記要素についての検討は不可欠です。なお,借主に家賃滞納がある場合や,契約違反の使用状況がある場合などには,それらを理由として退去を求めることもありますが,それはまた別の話になります。

3 退去時の敷金の精算をめぐって,双方の意見があわない(貸主・借主のご相談)

  1.  入居時に敷金を差し入れている場合,その敷金は,家賃の不払いや借り主の責任によって賃貸の対象物が壊れた場合の修繕費用などに充てられることになります(法的には,敷金契約という契約が賃貸借契約とは別に成立することになります。)。
  2.  家賃の不払いなどがある場合について,退去時に敷金から精算することは当然のことでトラブルになることは多くありません。敷金をめぐってトラブルになりがちな場合としては,建物の原状回復費用を敷金から差し引くことができるかどうか,というものがあります。
      「原状回復」とは,借主が設置した物を取り除いて,貸主に賃貸の目的物を返還することをいい,この意味での「原状回復義務」を借主は負っています。ここで注意すべきは,原状回復とは「古くなった物を新品に交換する」という意味ではないことです。賃貸借契約では,貸し借りの目的物が通常の使用に伴って自然と古びてくることがもともと予定されており,そのことを織り込んで賃料が設定されているのが通常です。したがって,なにもかも入居時の状態に戻す義務を借主が負うというものではありません。
  3.  ただし,通常の使用方法を超えた使用によって,目的物の汚損等が発生した場合には,その負担を貸主に負わせることは公平とはいえません。通常の使用方法を超える汚損等は,借主が費用を負担すべきと考えるのが一般的です。国土交通省では,いくつかのケースを想定して,貸主・借主の負担に関するガイドラインを定めていますので,双方の意見があわない場合には,このガイドラインを参考に話し合いをすることが有益です。
  4.  双方の意見がどうしてもあわない場合,最終的には,判決という形をとって裁判所が判断することになります。一定の指針を示した最高裁の判例もありますが,裁判所は,国土交通省のガイドラインに拘束されることはなく,賃貸借契約の条項などを吟味し,ケースバイケースの判断となりますので,弁護士にご相談されることをお勧めします。

4 借主さんが家賃を滞納して支払ってくれない(貸主のご相談)

  1.  賃貸借契約では,借主は貸主に対して家賃(賃料)の支払い義務を負っています。
     ところが,なんらかの理由で賃料が支払われなくなる場合があります。この場合,貸主としてはどのような手段を取るべきでしょうか?

    (1) 一つは,まず,借主と話し合いを持ち,賃料を支払わない理由を確認し,支払ってもらうように交渉することです。借主が賃料を支払わなくなる理由は様々です。例えば,建物の使用方法や賃料額について貸主と借主の間で見解の違いがあって,借主が「賃料の不払い」という形で不満を表現している場合もあるでしょうし,別に不満はないけれど失職したことで賃料が払えなくなっている場合,また,借主が行方不明になっている場合もあります。
     賃料の支払いがなされない理由によって,その後貸主として執るべき手段は異なってくることになります。 交渉の余地が無い場合(借主が行方不明の場合や,賃料の減額に応じる合理的な理由が貸主としては見出し難い場合)には,法的手段を執ることを検討すべきことになるでしょう。
     交渉の余地がある場合には,当事者間で話し合いをし,解決することが一番ですが,当事者同士での話し合いが難しい場合には,簡易裁判所での民事調停を利用することもできます。

    (2) 話し合いでの解決ができない場合,貸主としては,未払い賃料が増えて困りますし,また,早急に現在の借主に退去してもらって新しい借主を探したいと考えるでしょう。未払いの賃料を強制的に回収する,建物の明渡しを強制的に実現するためには,裁判所の判決が必要になります。
     未払い賃料の請求ができることは当然ですが,建物の明渡しは,1ヶ月でも賃料の不払いがあったからといって当然に明渡しの判決が出されるわけではありません。建物の賃貸借契約は,建物が借主の生活基盤であることに鑑みて,貸主・借主間の信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情が認められる場合には、賃貸借契約の解除による建物の明渡しが認められないことがあります。
     具体的にどのような事情が存在すれば裁判所が建物の明渡しを認めるかについては,ケースバイケースの判断になりますが,半年程度,賃料の不払いが継続している場合には,明渡しの請求が認められる可能性は高いでしょう。

    (3) では,未払賃料の支払いを命じる判決や,建物の明渡しを命じる判決が確定した場合,その後どうなるでしょうか。判決が出されたことで借主が納得して,任意で未払賃料の支払いをしてきたり,任意に建物から退去して明渡しをすることもあるかもしれません。
     しかし,そうならない場合には,貸主が,判決に基づいて強制執行の手続を執る必要があります。未払賃料であれば,判決によって差押えをする,建物明渡しであれば,裁判所が,実際に借主を強制的に退去させることになります。
     強制執行は,判決を獲得するための手続き(訴訟)とは別の手続きになることに注意が必要です。判決を出した裁判所が,自動的に行なってくれるということにはなっていません。

  2.  訴訟から強制執行までは,最低でも数カ月程度の時間がかかります。借主に支払いの意思や能力がなく,任意での支払いがまったく期待できない場合,何度も滞納が発生する場合などは,話し合いでの解決に時間をかけるよりは,法的手続に移ったほうが良い場合もあります。
     他方,必ずしも法的手続を執ることが得策でない場合もあります。賃料の不払いについては,早めに弁護士に相談することがよいでしょう。